폐가 리모델링에 꼭 필요한 전문가와 그 역할 정리

많은 사람들이 폐가 리모델링을 시작할 때, “비용을 아끼겠다”는 생각으로 전문가 없이 셀프로 모든 것을 해보려 한다.
물론 단순한 인테리어나 청소, 정리 등은 혼자 할 수 있다. 하지만 구조적인 리모델링 공사는 단순한 작업이 아닌 건축,

전기, 설비, 방수, 법규 등 전문성이 필요한 분야의 총합이다. 초기에는 비용을 줄이는 듯 보이지만, 결국 잘못된 판단으로 인해 공사가 중단되거나 재시공이 필요한 상황이 되면 수천만 원의 손해가 발생할 수 있다. 실제로 많은 셀프 리모델링

사례들이 중간에 실패하거나 허가 문제, 법규 위반, 구조적 불안정 등의 이유로 철거까지 간다. 이번 글에서는 폐가 리모델링에 꼭 필요한 전문가와 그들의 역할을 4개의 카테고리로 나누어 구체적으로 설명한다. 각 전문가가 어떤 단계에서 필요하고, 어떤 일을 도와주는지를 명확히 알게 되면 불필요한 시행착오를 피하고, 전체 공사의 품질과 안전성을 높일 수 있다.

폐가 리모델링에 필요한 전문가  – 건축사 및 구조기술사

폐가 리모델링에서 가장 먼저 상담해야 하는 전문가는 건축사 또는 구조기술사다.
이들은 건물의 기본 구조와 상태를 판단하고, 리모델링이 가능한지를 법적으로, 기술적으로 분석해 준다.

구조기술사는 기초 슬래브의 균열 여부, 기둥과 보의 하중 분산 상태, 지붕 트러스의 처짐이나 손상 여부 등을 분석하여

리모델링 가능성과 위험 요소를 판별한다. 이 분석이 없다면, 아무리 예쁜 인테리어를 해도 언제 붕괴될지 모르는 구조물 위에 짓는 것과 다름없다. 건축사는 리모델링의 설계 과정 전반을 담당한다. 건축허가 여부, 구조 변경이 필요한 경우의

설계 변경, 건축물대장과 일치하는 공사 내용 구성 등 법적 절차까지 함께 고려한 설계 플랜을 제공한다.
건축사의 도면이 있으면 시공업체와의 소통도 쉬워지고, 예산 낭비 없이 공정을 계획적으로 추진할 수 있다.

이 단계에서의 투자 비용은 전체 리모델링 예산의 3~5% 수준이며, 가장 높은 투자 대비 효과를 볼 수 있는 핵심 포인트다.

 

폐가 리모델링에 필요한 전문가  – 인허가 대행 및 시공관리 전문가

 

폐가 리모델링에서는 건물의 상태뿐만 아니라 법적인 절차와 행정 요건을 충족하는 것도 매우 중요하다.
이때 도움을 줄 수 있는 전문가는 건축 행정 대행 전문가 또는 인허가 컨설턴트다. 이들은 건축물대장 변경, 대수선 신고, 증축 허가, 농가주택 전환, 슬레이트 해체 신고 등 일반인이 하기엔 까다로운 행정 절차를 대신 처리해 준다. 특히 도시계획구역, 개발제한구역, 농림지역에 위치한 폐가는 행정 절차 하나하나가 복잡하고 예외가 많기 때문에 전문가의 도움이 필요하다. 또한 전체 공정을 관리해 주는 현장 시공관리 전문가(PM: 프로젝트 매니저)가 있다면 공사 순서, 자재 수급, 일정

관리, 인력 배치 등에서 큰 혼선을 줄일 수 있다. 셀프 리모델링의 실패 대부분은 공정 순서 착오, 자재 부족, 일정 지연, 시공 불량 때문에 발생하므로 이런 부분을 총괄해 주는 관리 전문가가 있으면 공사의 완성도가 달라진다.

이 단계의 전문가는 꼭 상시 고용할 필요는 없고, 초기 설계나 공사 착수 전 자문을 받는 수준만으로도 효과가 크다.

 

 

폐가 리모델링에 필요한 전문가  – 방수·단열 및 창호 시공 전문가

겉으로 보기에 멀쩡해 보여도, 폐가 내부는 습기와 결로, 곰팡이에 매우 취약하다. 이때 중요한 역할을 하는 전문가가 바로 방수·단열 시공 전문가다. 방수 전문가의 역할은 지붕, 외벽, 하부 슬래브에서의 누수 차단이다. 폐가에서는 오래된 벽체나 지붕에서 물이 스며드는 경우가 많아, 이 부분을 먼저 차단하지 않으면 내부 인테리어는 모두 훼손된다.
우레탄 도막 방수, 시멘트 방수, 투습 방수지 시공 등 건물 상태에 맞는 방수 공법을 정확히 선택할 수 있어야 한다.

단열 시공자는 내벽, 천장, 바닥에 적절한 단열재를 시공하고 공기층 형성, 열교 차단, 결로 방지 등 실질적인 쾌적성 향상을 책임진다. 특히 한국의 사계절 기후에 적합한 단열 성능은 건물의 에너지 효율과 유지비를 크게 좌우한다.

또한 이와 함께 고려해야 할 것이 창호 전문가다. 
이중창호, 로이유리, 단열 프레임 등을 통해 외풍과 열손실을 최소화할 수 있다.
창호의 기밀성은 전체 단열의 30% 이상을 좌우하므로, 무조건 전문 시공을 받아야 하는 공정 중 하나다.

 

 

폐가 리모델링에 필요한 전문가  – 전기 및 설비(배관) 기술자

폐가 리모델링에서 절대 빠질 수 없는 분야가 전기와 설비다. 오래된 폐가는 대부분 전기 배선이 노후되었고, 배관이

끊기거나 막혀 있으며, 정화조가 아예 없는 경우도 많다. 이 모든 공정은 전문 기술자 없이는 시공 자체가 불가능하다.

전기 기술자는 전체 전기 용량 설계, 배선 교체, 콘센트 및 조명 위치 조정 등을 맡는다. 전기 수요가 증가하는 요즘, 무작정 멀티탭을 늘리는 방식은 누전과 화재의 원인이 된다. 따라서 폐가를 현대 주거에 맞게 개조하려면 전기 기술자의 안전 기준에 맞춘 설계 및 시공이 필수다. 설비 기술자는 수도, 하수도, 정화조, 급탕기 설치 등의 작업을 맡는다. 특히 정화조는 법적 기준에 맞춰야 하고, 오수 배출이 원활하지 않으면 하수 역류, 악취, 벌레 문제가 생긴다. 이 부분은 경험 없는 일반인이

판단하기 매우 어렵기 때문에, 초기 단계에서 반드시 전문가가 배관을 진단하고 계획해야 한다. 폐가 리모델링에서 전기·설비 공정은 생활 안전과 직결된 필수 항목이며, 부실하게 처리할 경우 1년 안에 모든 시스템을 다시 교체해야 할 수 있다.