폐가 리모델링 공사 중 예산이 계속 늘어나는 진짜 원인들

폐가 리모델링을 해본 사람들의 공통된 말이 있습니다.

“처음 견적보다 최소 500만 원 이상은 더 들더라.”

 

처음 계획할 때는
도배, 바닥, 주방, 욕실 정도만 떠올리면서
“대충 ○○만 원이면 되겠지”라고 생각하지만,
막상 철거를 시작하면 예상치 못한 문제가 한꺼번에 튀어나오면서
견적이 순식간에 수정되기 시작합니다.

특히 폐가·노후주택은
오랜 세월 동안 방치된 탓에
겉에서 보이지 않는 하자들이
벽 안, 바닥 속, 천장 위, 배관·전기 라인 속에 숨어 있는 경우가 대부분입니다.

그래서 추가 비용이 “옵션”이 아니라
거의 필수적으로 발생하는 과정이라고 보는 편이 더 현실적입니다.

아래에서 폐가 리모델링에서
가장 자주, 가장 크게 튀어나오는 추가 비용 7가지를 정리해 보겠습니다.

 

1. 철거 후 발견되는 숨은 하자 보수 비용

추가 비용 1순위는 단연 철거 후에 드러나는 문제입니다.
철거 전에는 도배·장판·가구·몰딩 등이 벽과 바닥을 가리고 있어서
차마 보이지 않던 하자가 철거를 시작하는 순간 한꺼번에 열립니다.

 

✔ 철거 후 실제로 자주 나오는 상황

• 벽지를 뜯어보니
  → 석고보드 뒤가 통째로 곰팡이 천지
• 천장을 뜯어보니
  → 오래전 누수 흔적 + 단열재 정말 젖어 있음
• 바닥을 걷어보니
  → 슬래브에 금이 가 있고, 습기 얼룩이 선명
• 싱크대 뒤를 열어보니
  → 배관이 아주 미세하게 새고 있었음

이런 것들은 철거 전에는 사진·눈대중으로 절대 확인 불가라
견적서에 “추가 비용 발생 가능”이라고만 적어두는 경우가 많습니다.

 

✔ 추가 비용이 상승하는 이유

• 단순 곰팡이 제거가 아니라
  → 석고보드, 단열재, 도배 전부 재시공
• 누수 부위 보수 + 방수 + 마감까지 한 번에 해야 함
• 구조체(슬래브, 벽체) 보수까지 이어질 수 있음

체감 추가 비용 범위:
보통 최소 200만 원에서, 많게는 700만 원 이상까지도 쉽게 올라갑니다.

 

2. 배관 추가 교체 및 배수 라인 재시공

배관은 폐가 리모델링에서
“건드리면 끝없이 문제가 튀어나오는 부위”라고 해도 과언이 아닙니다.

 

✔ 공사 중 자주 생기는 상황

• 일부만 교체하려고 했는데
  → 기존 배관이 너무 부식돼 손대는 순간 깨짐
• 배수 테스트를 해보니
  → 물이 제대로 안 빠지고 역류함
• 욕실·주방 위치를 조금만 옮기려다가
  → 배수 경사를 다시 잡아야 하는 상황 발생

배관은 한 부분만 교체하면
압력·유량 차이 때문에 다른 구간이 터지거나 새기 쉽습니다.
그래서 결과적으로는 “전체 교체”가 되는 경우가 많습니다.

 

✔ 비용이 커지는 이유

• 상수·하수 라인 전체 교체
• 바닥 타공 → 보수 공정 추가
• 배수 경사 맞추기 위한 미장 공사
• 욕실·주방 위치 변경에 따른 추가 공사

추가 비용 범위:
150만 ~ 400만 원 선이 흔하고, 두 개 층 이상이면 더 올라갑니다.

 

3. 전기 배선·분전반 추가 보강 비용

전기는 눈에 보이지 않아서 더 위험합니다.
겉에 보이는 콘센트만 새 걸로 바꿨다고 끝이 아닙니다.

 

✔ 철거 후 드러나는 전기 실태

• 전선 피복이 바스러져 손으로 만지면 부서짐
• 예전에 아무렇게나 꼬아서 연결해 둔 흔적
• 접지 없는 콘센트 다수
• 분전반 용량이 턱없이 부족

처음에는 “기존 전기 어느 정도 활용하자”라고 계획했더라도,
실제 철거 후 상태를 보면 “이건 전체 교체 안 하면 안 되겠다”라는 판단이 나오는 경우가 많습니다.

 

✔ 추가 비용이 생기는 지점

• 전 회로 전면 교체
• 분전반 용량 업그레이드
• 에어컨·인덕션·보일러 전용 회로 추가
• 조명 위치 변경, 매입등·포인트등 추가

추가 비용 범위:
100만 ~ 300만 원 정도가 일반적입니다.

 

4. 단열 공사 범위의 확대

처음에는 “외벽만 조금 단열 보강하면 되겠지” 싶지만,
실제로 벽·천장을 다 뜯어보면
단열 상태가 예상보다 훨씬 심각한 경우가 많습니다.

 

✔ 철거 후 발견되는 단열 문제

• 단열재가 거의 없는 수준
• 오래된 단열재가 물을 머금고 곰팡이 냄새가 남
• 창호 주변 틈으로 바람이 숭숭 들어오는 구조
• 벽체 전체가 겨울엔 냉장고처럼 차가운 상태였던 흔적

이 상태에서 단열을 제대로 하지 않으면
리모델링 직후에는 예뻐 보이지만
겨울만 지나면 결로 + 곰팡이 + 난방비 폭탄이 기다리고 있습니다.

 

✔ 그래서 공사 범위가 이런 식으로 넓어짐

• 외벽만 하려던 단열 → 천장·바닥까지 확대
• 창호 일부 교체 → 전체 교체로 변경
• 단열재 두께 + 등급 상향

추가 비용 범위:
200만 ~ 500만 원 선이 자주 나옵니다.

 

5. 지붕·외벽 보수 및 방수 재시공 비용

폐가에서 “가장 상태가 안 좋을 확률이 높은 곳”이
바로 지붕과 외벽입니다.

 

✔ 실제로 자주 발생하는 상황

• 비 올 때마다 조금씩 새던 지붕 → 뜯어보니 구조재 썩음
• 외벽에 잔금만 보이던 상태 → 안쪽까지 깊게 갈라져 있음
• 창틀 주변에서만 조금 새던 물 → 외벽 전체 방수층이 죽어 있는 상태

원래 계획에는 없었지만,
조금만 자세히 점검해 보면
“이대로는 도저히 마감을 올리면 안 된다”라는 판단이 나오는 경우가 많습니다.

 

✔ 추가로 들어가는 공사

• 지붕 골조 보수 또는 일부 교체
• 지붕 방수 시트 전면 재시공
• 외벽 크랙 보수 + 방수 도막 처리
• 창호 주변 방수·실링 작업 보강

추가 비용 범위:
200만 ~ 700만 원 이상도 충분히 가능.

 

6. 욕실·베란다 방수 재시공

욕실·베란다는 물이 매일 닿는 공간이라
방수가 조금이라도 잘못되어 있으면
곧바로 누수와 곰팡이로 이어집니다.

 

✔ 리모델링 중 자주 터지는 문제

• 기존 방수층이 너무 얇거나 아예 기능 상실
• 벽·바닥 타일 뒤에 물이 고여 있던 흔적
• 배수구 주변에서 물이 스며 나오던 상황
• 베란다 바닥 경사가 잘못 잡혀 물 고임

이런 문제를 무시하고 그냥 마감만 새로 하면
몇 달 안 가서 다시 뜯어야 할 수 있습니다.

 

✔ 추가로 필요한 작업

• 기존 타일 전부 철거 후 방수층 재시공
• 배수구 주변 재시공
• 방수 후 누수 테스트까지 2~3회 진행
• 베란다 바닥 경사 재조정

추가 비용 범위:
100만 ~ 300만 원 정도(욕실·베란다 규모에 따라).

 

7. 구조 보강 비용 (가장 무서운 추가 비용)

마지막은 구조 보강입니다.
이건 사실 “추가 비용”이라기보다
안전 때문에 “무조건 해야만 하는 비용”에 가깝습니다.

 

✔ 철거 후 구조 문제가 드러나는 케이스

• 내력벽으로 추정되는 벽에 깊은 크랙
• 슬래브 중간이 눈에 띄게 처져 있음
• 보(Beam)가 부식되어 철근이 노출
• 기초 콘크리트가 깨지고 가루가 떨어짐
• 지붕 골조(서까래 등)가 썩어 하중을 버티기 힘든 상태

이런 상황에서 구조 보강을 하지 않고
그냥 마감만 덮고 넘어가면
안전 문제 + 법적 문제까지 이어질 수 있습니다.

 

✔ 구조 보강 시 들어가는 것들

• 철근·강재를 이용한 보 강도 보강
• 구조용 몰탈·에폭시를 활용한 균열 보수
• 슬래브 하부 보강
• 지붕 트러스 보강 또는 교체

추가 비용 범위:
최소 300만 원에서, 심하면 1,000만 원 이상도 가능.

 

📌 추가 비용을 줄이기 위해 꼭 기억할 5가지

1. 처음부터 여유 예산을 잡아라
   • 전체 예산의 최소 20~30%는 추가 비용용으로 따로 빼두기.
2. 사전 점검을 최대한 깊게
   • 눈으로만 보지 말고, 가능하다면
     열화상 카메라, 수분 측정기, 내시경 카메라 등을 활용해 점검.
3. 계약서에 “추가 비용 발생 기준”을 명시
   • 철거 후 어떤 경우에, 어떤 방식으로,
     어떤 단가로 추가 비용이 발생하는지 정리해 두기.
4. 배관·전기·방수·단열은 무조건 ‘충분히’ 잡기
   • 이 네 가지는 줄였다가 결국 두 번 하는 공정이라
     아끼는 게 손해가 되는 구간이다.
5. 지붕·외벽은 “문제없겠지”라고 넘기지 말기
   • 조금이라도 의심되면 점검 + 보수 예산을 미리 반영하는 게 안전하다.

 

🔎 요약 (Summary)

폐가 리모델링에서 추가 비용이 가장 많이 발생하는 7가지 상황은 다음과 같습니다.

1. 철거 후 드러나는 벽체·바닥·천장 속 숨은 하자
2. 배관 추가 교체 및 배수 라인 재시공
3. 전기 배선·분전반 추가 보강
4. 단열 공사 범위 확대
5. 지붕·외벽 보수 및 방수 재시공
6. 욕실·베란다 방수 재시공
7. 내력벽·슬래브·보·지붕 등에 대한 구조 보강

폐가 리모델링은 추가 비용이 나오는 것을 전제로 계획하는 공사입니다.
처음부터 이 7가지를 염두에 두고 예산을 세우면
중간에 멘털 흔들릴 일도 줄이고,
공사 품질과 안전도 함께 지킬 수 있습니다.