철거를 시작하면 문제가 터지는 이유, 폐가 리모델링의 숨은 하자

폐가·노후주택 리모델링에서 가장 많이 발생하는 상황은
철거를 시작하자마자 예상치 못한 하자들이 한꺼번에 드러나
예산·일정·공정이 동시에 흔들리는 것입니다.

철거 전에는 도배·장판·마감재가 문제를 가리고 있어
집이 그럭저럭 괜찮아 보입니다.
하지만 실제로는 벽체 뒤, 슬래브 아래, 천장 내부, 배관과 전기 라인 속에
오랫동안 누적된 하자가 숨겨져 있습니다.

폐가는 특히 장기간 방치되며
습기 → 누수 → 부식 → 단열 파손 → 구조 약화가 반복되기 때문에
철거 후 문제 발견은 100% 발생하는 과정이라고 봐도 됩니다.

이번 글에서는 폐가 리모델링 철거 후 거의 항상 등장하는
핵심 하자 7가지와 그 해결 방법,
그리고 비용·일정에 미치는 영향까지 실전적으로 정리했습니다.

1. 벽체 내부 결로·곰팡이 (폐가의 1순위 숨은 하자)

외벽 단열이 약하거나
창호 기밀성이 부족한 폐가에서는
결로가 오랫동안 반복되며
벽체 내부 전체에 곰팡이가 퍼져 있는 경우가 많습니다.

 

✔ 철거 후 발견되는 실제 모습

• 벽지 뒤에 거대한 곰팡이 얼룩
• 석고보드 내부가 젖어 부스러짐
• 단열재가 물을 머금고 썩은 상태
• 외벽과 내벽 사이 물 흐른 자국

✔ 발생원인

• 단열 부재 또는 단열재 노후
• 창호 기밀력 부족 → 외풍 유입
• 미세 누수로 벽체가 지속적으로 젖음
• 건물 내부 통풍 부족

✔ 해결 방법

• 외벽 단열 보강(스티로폼·PF보드·XPS 등)
• 곰팡이 제거 + 항균 코팅
• 창호 교체 + 기밀 테이핑
• 결로 구간 우레탄폼 충진
• 석고보드·단열재 전면 교체

벽체 결로는 단순 곰팡이 문제가 아니라
집의 “열·습기 흐름 시스템 전체”와 연결된 근본적 문제입니다.

 

2. 슬래브 누수·철근 부식 (구조 stability에 직접 영향)

슬래브(바닥 구조체)는 폐가에서 가장 많이 손상되는 부분입니다.
누수, 결로, 배관 파손이 반복되면
슬래브 내부의 철근이 녹슬어 강도가 크게 떨어집니다.

 

✔ 철거 후 자주 발견되는 모습

• 슬래브 아래 녹물 줄줄 흐른 자국
• 내부 철근이 완전히 노출
• 슬래브 표면이 손으로 쳐도 떨어질 정도로 약해짐
• 슬래브가 한쪽으로 내려앉은 형태

✔ 원인

• 배관 누수 방치
• 지붕 누수 → 내부 벽체 → 슬래브로 전파
• 욕실 방수 실패
• 오랜 결로로 인한 습기 침투

✔ 해결 방법

• 철근 부위 절단 후 재보강
• 에폭시 크랙 주입
• 카본 보강 공법으로 하중 보강
• 방수층 재시공

슬래브 하자는 구조 안전성과 직결되기 때문에
공사 예산에서 가장 많은 비용이 투입되기도 합니다.

 

3. 배관 내부 스케일·부식 (재시공률 1위)

폐가 리모델링에서 거의 확정적으로 발견되는 하자입니다.
오래된 주철 배관은 내부가 스케일로 거의 막혀 있으며
외부는 부식으로 약해져 누수 직전인 경우가 많습니다.

 

✔ 철거 후 발견되는 배관 상태

• 물 대신 검붉은 녹물이 나옴
• 손으로 눌러도 부서지는 배관
• 연결부 누수 흔적
• 배수 라인이 은폐되어 악취 발생
• 부분 교체가 안 되는 이유

배관은 한 구간만 교체하면
압력 차이로 다른 구간이 새기 때문입니다.
즉, 전체 교체가 유일한 해결책입니다.

 

✔ 해결 방법

• 상수·하수 배관 전체 교체
• 욕실·주방 배수 라인 재배치
• 배관 높이·경사 조정
• 오수·우수 분리 재정비

배관 교체는 비용이 높지만
미루는 순간 공사를 두 번, 세 번 하게 됩니다.

 

4. 전기 배선 노후·피복 파손 (화재 위험 즉시 위험)

폐가의 전기는 대부분
30년 이상 된 규격이거나
임시 배선으로 이어져 있는 경우가 많습니다.

 

✔ 철거 후 확인되는 전기 문제

• 피복이 바스러져 손으로 만지면 떨어짐
• 박스 내부 전선들이 꼬여 연결됨
• 분전반 용량 부족
• 접지 없음
• 전선 내부 산화로 저항 증가

✔ 심각한 이유

• 화재 위험 증가
• 에어컨·보일러·인덕션 사용 불가
• 전력 불안정
• 스파크→마감재 손상→재시공

✔ 해결 방법

• 전체 배선 교체(전기 리모델링)
• 분전반 40A~60A급 교체
• 회로 분리(에어컨·주방·난방 전용)
• 콘센트·스위치 전면 교체

전기는 ‘부분 보수’라는 개념이 없습니다.
무조건 전면 교체해야 합니다.

 

5. 지붕·서까래 처짐 (가장 비용이 크게 나오는 구간)

폐가 지붕은 장기간 비·눈·습기에 노출되어
구조재(서까래·중도리목)가 썩거나 휘어 있는 경우가 매우 많습니다.

 

✔ 드러나는 하자 유형

• 서까래가 부러지기 직전 상태
• 지붕 라인 전체가 비대칭
• 기와 틈으로 물이 스며든 흔적
• 단열재 완전 파손

✔ 해결 방법

• 지붕 골조 교체
• 합판 보강 + 방수 시트 재설치
• 기와 교체 또는 지붕 전체 재시공
• 단열층 신규 시공

지붕은 바꿀 때 비용이 많이 들지만
가장 강력한 하자 예방 효과를 가진 공정이기도 합니다.

 

6. 외벽 균열·방수층 파손 (누수의 근본 원인)

외벽은 집의 첫 번째 방어막입니다.
하지만 폐가는 외벽 균열·박리·방수 손상이 매우 흔합니다.

 

✔ 철거 후 발견되는 문제

• 세로·대각선 구조 크랙
• 몰탈 떨어짐
• 창호 주변 틈
• 외벽 물자국

✔ 해결 방법

• 크랙 보수 + 방수재 재도포
• 외벽 단열 겸 방수 보강
• 창호 주변 실링 보강
• 외부 마감재 재시공

외벽이 약하면
아무리 내부를 잘 시공해도
결국 다시 곰팡이·누수가 반복됩니다.

 

7. 곰팡이·악취·해충 (생활환경 자체를 망치는 하자)

폐가에서는 환기 부족 때문에
곰팡이균·박테리아·악취가 벽체와 단열재, 바닥재 내부에
완전히 스며든 경우가 많습니다.

 

✔ 발견 사례

• 장판 아래 곰팡이 덩어리
• 천장 속 곰팡이 화산처럼 퍼짐
• 오래된 단열재 속 벌레
• 악취가 벽 체적 그대로 배어 있음

✔ 해결 방법

• 곰팡이 제거 + 항균 처리
• 전체 단열재 교체
• 바닥 슬래브 건조 후 방습 처리
• 환기 시스템 시공

이 문제를 해결하지 않고 마감 공사를 하면
최종 완성도가 떨어지고 건강 문제까지 발생합니다.

 

📌 철거 후 하자 점검 체크리스트

아래 항목 중 2개 이상 해당되면
추가 비용 확보 + 공정 재조정이 반드시 필요합니다.

• 벽체 내부에 곰팡이 대량 발견
• 슬래브 내부 철근 노출
• 배관 내부 부식 심각
• 전기 배선 피복 파손·꼬임
• 지붕 처짐
• 외벽 구조 크랙
• 바닥 또는 벽에서 악취 지속
• 창호 주변 누수 흔적

1개만 있어도 구조적 위험일 수 있으므로
전문가 점검이 필수입니다.

 

🔎 요약 (Summary)

 

철거 후 반드시 드러나는 숨은 하자 7가지는 다음과 같습니다.

1. 벽체 내부 결로·곰팡이
2. 슬래브 누수·철근 부식
3. 배관 내부 스케일·부식
4. 전기 배선 노후
5. 지붕·서까래 처짐
6. 외벽 균열·방수 파손
7. 곰팡이·악취·해충

폐가 리모델링에서는 이 7가지가 거의 예외 없이 모두 발견됩니다.
따라서 처음부터 예산의 20~40%는 하자 보수 비용으로 잡아야
공사 중단이나 비용 폭탄을 피할 수 있습니다.