폐가 리모델링에서 가장 많이 발생하는 하자와 예방법

폐가 리모델링은 말 그대로 '버려진 곳을 새롭게 고쳐서 사람이 살 수 있는 곳으로 만드는 작업'입니다.
하지만 이것만이 전부는 아닙니다. 오랜 시간 비·바람·습기·온도 변화에 노출된 건물의 기능을 

근본적으로 회복시키는 과정입니다.
그렇기 때문에 폐가 리모델링은 일반 인테리어보다 훨씬 많은 변수가 존재하며,
초기 진단이 부족하거나 공정 관리가 미흡하면 하자가 반복적으로 발생할 수 있습니다.

특히 초보자들은 “도배·장판·조명 교체만 하면 된다”라고 생각하는 경우가 많지만
실제로 폐가 리모델링의 주요 문제는 눈에 보이지 않는 구조와 기능에 숨어 있습니다.
아래에서는 폐가 리모델링 시 실제 현장에서 가장 자주 발생하는 하자 8가지와
이를 미리 예방하는 현실적인 방법을 정리했습니다.

1. 지붕·외벽 누수 재발

폐가의 지붕은 대부분 여러 해 동안 관리되지 않아
기와·싱글·패널 등이 파손되거나 방수층이 훼손된 상태입니다.
외벽 역시 크랙, 박락, 단열 손상 등 다양한 문제가 쌓여 있습니다.

 

✔ 하자가 발생하는 이유

• 지붕·외벽을 부분 보수만 진행
• 방수층의 실제 파손 범위를 파악하지 못함
• 물 흐름 구조(배수)를 고려하지 않은 시공
• 크랙 깊이 측정을 하지 않고 겉면만 퍼티 처리

✔ 예방 방법

• 지붕은 반드시 전체 조사 후 누수 의심 부위 전수 보수
• 외벽 크랙은 깊이 체크 후 구조 크랙일 경우 보강
• 방수는 최소 2~3회 도막으로 적층
• 누수 테스트(비산 시험 또는 호수 시험) 수행

누수는 폐가에서 가장 많은 하자이자
곧  ‘다시 뜯어야 하는 공사’로 이어지므로
초기 해결이 필수입니다.

 

2. 결로 및 곰팡이 확산

결로는 폐가의 오래된 단열 구조에서 거의 필수적으로 발생합니다.
벽체 온도가 급격히 떨어지는 겨울철에는
습도가 축적되면서 곰팡이가 빠르게 번식합니다.

 

✔ 하자 발생 원인

• 외벽 단열 기능 상실
• 단창 및 노후된 창호 틈바람
• 환기 불량
• 가구 밀착으로 공기 정체 발생

✔ 예방 방법

• 외벽·천장 단열재 전면 보강
• 이중창·시스템창 등 고단열 창호 사용
• 환기 루트 확보 및 전열교환기 고려
• 가구는 벽에서 최소 5cm 이상 띄우기

결로는 표면 곰팡이만 제거한다고 해결되지 않습니다.
환경과 구조를 동시에 개선해야 합니다.

 

3. 바닥 들뜸·타일 탈락

폐가는 슬래브 내부의 습기나 오래된 배관 누수 때문에
바닥 공사가 가장 까다로운 영역 중 하나입니다.
겉면만 보면 멀쩡해도 내부는 물을 머금고 있을 수 있습니다.

 

✔ 하자 발생 원인

• 바닥 충분한 건조 없이 마감재 시공
• 배관 누수 파악 실패
• 방통(미장) 두께 부족
• 바닥 평탄화 미흡

✔ 예방 방법

• 열화상 카메라로 습기 전수 확인
• 배관 상태 점검(내시경 포함)
• 방통 두께 40~60mm 확보
• 충분한 양생 시간 확보(겨울철은 더 길게)
• 평탄화 기준(오차 ±3mm) 준수

바닥 하자는 공사 비용이 매우 크기 때문에
초기 점검이 핵심입니다.

 

4. 벽체 균열 및 도배·도장 재하자

폐가의 벽체는 구조적 크랙, 표면 박락, 습기 잔존 등
여러 문제를 가지고 있습니다.
이 상태에서 도배·도장을 바로 진행하면
몇 주~몇 달 안에 문제가 재발할 수 있습니다.

 

✔ 하자 발생 원인

• 구조 크랙을 단순 퍼티로 처리
• 벽면 건조 부족
• 곰팡이 발생 원인 차단 실패
• 외벽 단열 미확인

✔ 예방 방법

• 구조 크랙은 반드시 에폭시·철망 보강
• 수분 측정기로 건조 상태 확인
• 내벽 프라이머→퍼티→사포→도장 순서 준수
• 외벽 단열 개선 병행

벽체는 집의 뼈대이기 때문에
겉면 작업만으로 해결하면 다시 문제가 생깁니다.

 

5. 전기 과부하 및 누전

폐가 전기 배선은 대부분 20년 이상 노후된 상태입니다.
현대 가전제품은 전기 사용량이 많아
기존 배선으로는 과부하와 누전 위험이 높습니다.

 

✔ 대표 문제

• 차단기 자주 떨어짐
• 콘센트 열감
• 조명 깜빡임
• 누전차단기 오작동

✔ 예방 방법

• 전기 배선 전체 교체
• 전용 회로 구성(주방·에어컨·보일러 등)
• 메인 차단기 용량 증설
• 접지 시공 필수

전기 공사는 안전과 직결되므로
절대 절약해서는 안 되는 영역입니다.

 

6. 창호 틈바람 및 단열 부족

폐가 창호는 대부분 단창이거나 실리콘 실링이 손상돼 있어
겨울철 난방비 상승, 결로 증가, 외풍 유입 등
다양한 문제가 발생합니다.

 

✔ 하자 발생 원인

• 창틀 뒤틀림
• 실리콘 파손
• 단창 사용
• 기밀성 저하

✔ 예방 방법

• 이중창·시스템 창호로 교체
• 기밀 테이프·코킹 보강
• 창호 설치 수평·수직 철저 점검

창호는 비용 대비 효율이 가장 높은 공정 중 하나입니다.

 

7. 욕실·베란다·옥상 방수 실패

방수는 폐가 리모델링에서 가장 재시공이 많은 공정입니다.
방수가 실패하면 누수로 이어져
다른 모든 공정을 다시 해야 하는 최악의 상황이 발생합니다.

 

✔ 하자 발생 원인

• 기존 방수층 제거 없이 덧방
• 배수 경사 불량
• 슬리브(배관 연결부) 미흡
• 방수 재료 두께 부족

✔ 예방 방법

• 기존 방수층 전부 제거
• 방수 후 물 채움 테스트(24~48시간)
• 슬리브 주변 보강
• 도막 방수는 최소 2~3회 적층

방수 실패는 “전체 공사 초기화”로 이어질 수 있습니다.

 

8. 공정 순서 오류로 인한 복합 하자

폐가 리모델링은 공정 순서가 매우 중요합니다.
잘못된 순서로 진행하면
마감재를 다시 뜯어야 하는 최악의 상황이 반복됩니다.

 

✔ 대표적인 실패 예

• 단열 전 도배
• 전기·배관 전 바닥 시공
• 방수 전 타일 부착
• 창호 전 도장

✔ 정석 공정 순서

1. 철거
2. 전기
3. 배관
4. 방수
5. 단열
6. 골조·석고보드
7. 타일
8. 도장·도배
9. 바닥
10. 창호
11. 조명

이 순서만 정확히 지켜도
하자의 절반 이상을 예방할 수 있습니다.

 

🔍 요약(Summary)

 

폐가 리모델링에서 가장 많이 발생하는 하자 8가지는 다음과 같습니다.

1. 지붕·외벽 누수
2. 결로·곰팡이
3. 바닥 들뜸
4. 벽체 균열
5. 전기 누전·과부하
6. 창호 단열 부족
7. 방수 실패
8. 공정 순서 오류

이 문제들은 대부분 “겉만 고치는 리모델링” 때문에 발생합니다.
폐가는 반드시 기능부터 복구 → 단열·방수 → 마감 순서로 진행해야
하자 없는 리모델링이 가능합니다.