폐가 리모델링 시 반드시 확인해야 하는 인,허가 절차 8가지

폐가 리모델링은 단순 인테리어가 아니라 법적 절차가 필요한 공사입니다.
특히 오래된 주택일수록 구조 변경, 증축, 철거, 용도 변경 등이 포함되기 때문에
허가 또는 신고 없이 공사를 진행하면 과태료는 물론이고
공사 중단 명령, 심하면 강제 철거(원상복구)까지 발생할 수 있습니다.

하지만 초보자는 인테리어업체 말만 믿고
“그냥 하면 돼요”, “이런 건 다들 합니다” 같은 말을 듣고
무단 공사를 시작하는 경우가 매우 많습니다.

그러나 법령 위반은 집주인 본인이 책임을 지는 구조이기 때문에
절대 가볍게 생각해서는 안 됩니다.

이 글에서는 폐가 리모델링에서 반드시 확인해야 하는
인허가·신고 절차 8가지를 실전 중심으로 설명합니다.

1. 건축물대장 확인: 모든 인허가의 출발점

리모델링을 시작하기 전에 반드시 해야 할 첫 작업은
해당 건물의 건축물대장을 열람하는 것입니다.

건축물대장을 보면 다음을 확인할 수 있습니다.

• 건물 구조(벽식/라멘/조적)
• 층수·면적·용도
• 불법 증축 여부
• 건축 연도
• 이전에 받은 허가·변경 기록

건축물대장에 없는 공간을 철거하거나 확장하면
법적으로 “불법 증축”에 해당될 수 있습니다.

 

✔ 반드시 점검해야 하는 항목

• 건축물 용도(주택·근린생활시설·창고 등)
• 대지면적·건축면적
• 주차대수 요건
• 건축 구조 형태

건축물대장은 모든 인허가 판단의 기준이 되는 문서입니다.

 

2. 철거공사 신고: 폐가라도 ‘철거’는 반드시 신고 대상

폐가라고 해서 철거를 마음대로 해도 되는 것은 절대 아닙니다.
실내 철거도 일정 규모 이상이면 철거 신고 대상입니다.

 

✔ 철거 신고가 필요한 경우

• 기둥·보·내력벽 철거
• 슬래브 일부 철거
• 파티션·가벽 철거 외 골조 손상 가능 공사
• 건축물 일부 제거

철거 신고 없이 진행하다가
공무원이 현장 점검을 나오면
즉시 공사 중지 + 과태료가 나올 수 있습니다.

 

3. 구조 변경 허가: 가장 엄격하게 관리되는 항목

폐가 리모델링에서 가장 자주 등장하는 작업은
벽 철거, 보 보강, 개구부 확장 같은 구조 변경입니다.

그러나 구조 변경은
“건축허가” 또는 “건축신고” 대상이며,
무단으로 진행할 경우 법적 위험이 매우 큽니다.

 

✔ 허가가 필요한 구조 변경 예

• 내력벽 철거
• 기둥·보 크기 변경
• 창문 또는 문 개구부 확장
• 슬래브 타공 및 구조 보강
• 증축(지붕 올리기, 면적 추가 등)

✔ 구조 변경을 무단 진행하면?

• 시정명령 → 공사 중단
• 원상복구 명령
• 과태료(수백만 원 가능)
• 안전 문제 발생 시 형사 책임 가능

구조 변경은 반드시 건축사나 구조기술자의 검토가 필요합니다.

 

4. 증축·대수선 허가: 면적이 바뀌는 모든 공사는 허가 대상

폐가 리모델링에서 자주 발생하는 상황:

“창고를 방으로 바꾸고 싶어요.”
“베란다를 실내로 편입하고 싶어요.”
“지붕 위에 다락을 만들고 싶어요.”

 

이런 공사들은 모두 증축(면적 확대) 또는
대수선(중요 구조부 변경)에 해당할 수 있습니다.

 

✔ 허가가 필요한 공사

• 옥상 다락 추가
• 발코니 확장
• 평면 면적 변경
• 슬래브·보·기둥 보강
• 상부 구조 변경

이 과정에서 서류 준비와 심의가 필요하며
기간은 1~4주 이상 걸릴 수 있습니다.

 

5. 용도 변경 신고: 창고 → 주택 변경 시 필수

폐가는 ‘창고’, ‘사무실’, ‘근생’, ‘주택’ 등
각기 다른 용도가 등록되어 있습니다.
그런데 용도와 다른 방식으로 사용하려면 반드시 용도 변경이 필요합니다.

 

✔ 예시

• 창고를 주택으로 쓰고 싶은 경우
• 근생 건물을 주거용으로 바꾸는 경우
• 사무실을 원룸 형태로 만드는 경우

✔ 용도 변경 시 고려해야 하는 조건

• 주차대수 확보
• 단열 기준 충족
• 채광·환기 기준
• 난방 설비 기준

용도 변경 없이 주택으로 사용하면
전기·수도·세금 등에서도 문제가 발생합니다.

 

6. 옥상·지붕 공사 허가: 불법 증축 분쟁의 핵심 지역

지붕을 손보는 작업도 규정이 있습니다.

 

✔ 허가 대상이 되는 지붕 공사

• 슬래브 위에 새로운 구조물 설치
• 지붕 형태 변경
• 옥상 확장 또는 옥탑 설치
• 높이 변화가 생기는 공사

특히 지붕 위 공간을 다락으로 만들거나
옥탑을 새로 짓는 것은 100% 증축 허가가 필요합니다.

 

7. 담장·대문·대지경계 변경: 외부 공사도 허가 또는 신고 대상

폐가 리모델링 시 외부도 손보기 마련인데
이것도 허가가 필요한 경우가 많습니다.

 

✔ 허가가 필요한 외부 공사

• 담장 높이 변경
• 대문 위치 변경
• 대지 경계 조정
• 외벽 재시공

특히 담장·대문은 공공 안전과 이동 동선과 연결되기 때문에
무단 변경 시 민원·과태료가 바로 발생합니다.

 

8. 상·하수도 변경 신고: 배관 라인 변경은 100% 신고

상하수도 라인 변경은 건물 내부 문제를 넘어
지역 인프라와 연결되기 때문에
신고를 하지 않으면 공사 중단 가능성이 있습니다.

 

✔ 신고 대상 공사

• 하수 배관 위치 변경
• 우수·오수 분리 재시공
• 상수도 인입 변경
• 배수구 재설치

상하수도 문제는 리모델링에서 가장 민원이 많이 발생하는 영역입니다.

 

📌 폐가 리모델링 인허가 체크리스트 (필수)

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면
허가 또는 신고가 필요한 공사입니다.

• 내력벽 철거 계획이 있다
• 창문·문을 확장하거나 새로 만들고 싶다
• 면적을 늘리거나 다락을 추가하고 싶다
• 창고를 주택으로 바꾸려고 한다
• 지붕 형태를 변경할 계획이다
• 외벽·담장을 바꿀 생각이다
• 배관 위치를 크게 변경한다
• 건축물대장과 실제 구조가 다르다

1개라도 해당되면
착공 전 반드시 인허가 전문가 상담이 필요합니다.

 

🔎 요약 (Summary)

폐가 리모델링에서 인허가가 필요한 핵심 절차 8가지는 다음과 같습니다.

1. 건축물대장 확인
2. 철거 신고
3. 구조 변경 허가
4. 증축·대수선 허가
5. 용도 변경 신고
6. 지붕·옥상 공사 허가
7. 담장·대문 등 외부 변경 허가
8. 상하수도 변경 신고

폐가 리모델링은 인테리어가 아니라 건축 공사에 가깝기 때문에
법적 절차를 지키지 않으면
과태료·공사 중단·원상복구까지 이어질 수 있습니다.