폐가 리모델링 실패를 막는 필수 계약서 작성법
폐가 리모델링은 일반 아파트 리모델링보다 변수가 훨씬 많다.
건물 상태는 예측 불가, 현장 상황은 그때그때 달라지고, 기초 공사부터 단열, 창호, 방수, 설비, 외장까지
공정 수가 많아 시공자와의 소통이 잦고 복잡하다. 이때 정확한 계약서 없이 ‘입으로만 약속’하고 시작하면
공사 중간에 요구 사항이 바뀌거나 자재가 바뀌고, 공정이 누락돼도 어디에 책임을 물을 수 없게 된다.
계약서는 단순히 돈을 주고받는 문서가 아니다.
“어떤 자재를, 어떤 방식으로, 언제까지, 얼마에 시공할 것인지”를 명확히 합의한 기록이다.
폐가 리모델링에서 계약서 하나로 수백만 원의 손해를 막을 수 있다.
폐가 리모델링 공사 진행 중 계약서 없이 발생하는 실제 문제 사례
계약서 없이 진행하다가 실제로 문제 된 사례는 매우 많다.
이해를 돕기 위해 몇 가지 실제 폐가 리모델링 현장에서 발생한 사례를 정리해 본다.
사례 1: 창호 브랜드 바꾸고도 ‘동일 성능’ 주장
- 원래 계약은 ‘로이복층 단열 창호’였는데
- 현장에서는 단열 등급이 낮은 창호로 시공
- 말로만 “같은 사양이에요”
→ 결과: 결로 발생 + 보상 요구했지만, 계약서에 사양 미기재되어 보상받지 못함
사례 2: 철거 후 폐기물 처리 ‘별도 비용’ 주장
- 철거비 250만 원으로 계약했지만
- 폐기물 배출이 예상보다 많다며 70만 원 추가 요구
→ 계약서에 폐기물 포함 여부 안 적혀 있어 결국 추가 지불
사례 3: 공사 지연 + 연락 두절
- 외부 사이딩 공사 10일 예정
- 시공사 사정으로 3주 이상 지연, 마무리도 안 됨
→ 계약서에 지연 시 책임 조항이 없어, 법적 대응 어려움
사례 4: 자재 임의 변경 + 예산 초과
- 마감재 A 브랜드로 계약했으나
- 현장에서는 B 브랜드 사용 (단가 1.5배)
→ 고객에 알리지 않고 시공, 결국 예산 초과됨
→ 계약서에 ‘자재 변경 시 사전 동의’ 조항 없었음
핵심은 모든 문제의 출발점이 “계약서 미비 또는 부재”라는 것.
말로 한 약속은 언제든 “그런 말 한 적 없다”로 바뀐다.
초보자를 위한 폐가 리모델링 계약서 작성 전략 – 확실한 보호 장치 만들기
리모델링 계약서를 쓰는 건 건축 전문가만의 일이 아니다.
초보자도 얼마든지 실전 계약서를 작성할 수 있다.
실전 작성 전략 5단계
- 표준 계약서 양식 다운로드
- 네이버 부동산, 건축협회, 카페 등에서 무료 제공
- 필요한 항목만 골라서 작성 가능
- 직접 워드/엑셀로 작성해서 출력
- 계약 내용은 구체적으로
- “단열재는 XPS 100mm / 창호는 로이복층 22mm / LG강화마루 사용” 식으로
- 견적서와 계약서를 따로 작성하되, 반드시 연동
- 견적서는 금액 중심, 계약서는 작업 범위와 책임 중심
- 둘 다 날짜·서명 일치시켜야 함
- 촬영 + 녹취 병행
- 계약 시 시공자와 설명 내용은 영상으로 간단히 녹화
- 분쟁 시 입증자료로 사용 가능
- 공사 중간에도 중간 합의서 작성 가능
- 작업 내용이 바뀌면 “변경 계약서”로 간단히 문서화
- 서류 1장이라도 남겨두면 분쟁 위험 크게 줄어듦
주의:
- 지나치게 복잡한 법률 문구보다, 실제 시공 내용 + 책임 범위 + 금액 + 기간만 명확히 정리하면 충분
- 사소한 내용이라도 문서화하는 습관을 들이면 공사 후 하자, 추가 비용, 작업 누락 등 거의 대부분의 문제를 예방할 수 있다.
폐가 리모델링에서 계약이 꼭 필요한 항목들
리모델링에서 계약이 필요한 건 단순히 ‘시공사’만이 아니다.
다음과 같은 항목들은 각각 다른 업체나 인력과 계약하게 된다.
필수 계약 대상
- 철거업체
- 슬레이트 철거 시 보조금 신청 포함 여부
- 폐기물 처리비 별도인지 포함인지 반드시 명시
- 골조/목공 시공사
- 기둥 보강, 지붕 수리, 바닥 레벨링
- 구조 안정성과 직결되므로 A급 작업자 확인 필수
- 전기·수도 설비업체
- 수도 신설/이설, 정화조 설치, 전기 분전함 교체 등
- 지방은 관련 인력 부족하므로 사전 섭외 필수
- 창호·단열 시공사
- 창호 브랜드, 유리 사양, 단열재 등급 반드시 계약서에 명시
- 내부 마감·인테리어 업체
- 도장, 타일, 마루, 욕실, 주방 가구 등 세부 자재 사양 기재
- 조경/데크/외부 시공 인력
- 데크 자재, 마감 방식, 방수 여부 등 포함
- 기계 장비 임대 (필요시)
- 포클레인, 굴착기, 덤프트럭 등
- 장비 사용 시간, 기사 포함 여부, 연료비 조건 포함해야 함
주의:
현장 상황에 따라 모든 작업을 한 업체가 하기도 하지만,
공정별로 분리해서 진행될 경우 각각 계약서를 별도로 작성해야 한다.
폐가 리모델링 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 핵심 항목
어떤 계약이든, 아래 항목이 빠지면 위험하다. 특히 폐가 리모델링은 애매한 표현으로 큰 문제가 생기기 때문에
모든 내용은 구체적으로, 수치와 브랜드, 단가까지 명시해야 한다.
표준 계약서 필수 항목
| 계약자 정보 | 시공사 대표 이름, 주소, 연락처 / 발주자 성함, 주소, 연락처 |
| 계약 대상 | 예: “경북 OOO면 OOO리 12번지 폐가 리모델링 공사” |
| 계약 금액 | 총액 + 공정별 분할 금액 + 세금 포함 여부 |
| 공사 기간 | 시작일 / 종료일 / 지연 시 책임 명시 |
| 작업 내용 | 예: “지붕 전체 철거 후 구조목 교체, 아스팔트 슁글 시공” |
| 자재 사양 | 브랜드, 규격, 수량 / 대체 자재 사용 시 사전 협의 명시 |
| 하자 보수 | “공사 완료 후 1년간 무상 A/S” 등 명시 |
| 추가 비용 조건 | “현장 상황으로 인한 추가 공사 시, 반드시 사전 협의 후 별도 계약” |
| 위약 조항 | 계약 해지 조건 / 공사 지연 책임 / 대금 미지급 시 처리 방법 |
| 서명 | 계약자 양측 서명 또는 도장 / 날짜 기재 |
현실적인 팁
- 반드시 사본을 양측이 보관하고,
- 구두로 합의한 것도 메모하여 계약서 뒷장에 첨부
- 카카오톡, 문자, 이메일 내용도 스크린숏 저장해 두면 추후 분쟁 시 증거로 사용 가능
최종 요약
폐가 리모델링에서 계약서는 “혹시 모를 상황을 미리 막아주는 보험”과 같다.
공사가 크든 작든, 작업자가 1명이든 5명이든 모든 시공에는 계약이 반드시 필요하다.
정리:
- 시공사, 설비업체, 장비 대여까지 각 분야별 계약 필요
- 계약서에는 금액, 기간, 자재, 변경 조건, 책임 범위를 반드시 명시
- 구두 약속은 증거가 되지 않음 – 반드시 문서로 남겨야 함
- 계약 부실로 인한 피해 사례는 현실에서 자주 발생
- 초보자도 간단한 계약 양식만으로 충분히 실전 계약 가능
폐가 리모델링은 감성만으로 시작하지만, 계약으로 안전하게 완성된다.