폐가 리모델링 전 반드시 알아야 할 건축사 상담 가이드
폐가 리모델링은 생각보다 훨씬 더 복잡하고, 디자인만으로 해결되지 않는 많고 복잡한 여러 가지 과정을 포함한다.
특히 증축, 용도 변경, 구조 보강, 대수선 허가가 필요한 경우, 건축사와의 협업은 선택이 아닌 필수가 된다.
하지만 대다수의 리모델링 초보자들은 “설계만 맡기면 되겠지”, “알아서 잘해주겠지” 하는 막연한 기대 속에
건축사를 선택하고, 뒤늦게 생기는 비용 문제, 설계 미스, 커뮤니케이션 충돌로 큰 후회를 하곤 한다. 건축사는 단순히
도면을 그리는 기술자가 아니다. 리모델링의 방향을 결정하고, 예산을 효율화하며, 법적 기준에 맞는 안전하고 합법적인
공사 진행을 가능하게 해주는 파트너다. 이번 글에서는 폐가 리모델링에 적합한 건축사를 선별·상담·계약·진행하는 전 과정을 실질적인 사례와 기준을 통해 안내하겠다.
건축사 상담 전 미리 준비해야 할 5가지 자료
건축사를 만나 상담할 때, 막연한 이야기만 하게 되면 정확한 견적 산출이나 법적 검토가 어려워진다.
사전에 다음과 같은 기본 자료를 준비해 가면 상담의 질과 정확도가 높아지고, 건축사의 신뢰도 역시 올릴 수 있다.
상담 전 준비 리스트
- 건축물대장
– 대상 건축물이 주택인지, 창고인지, 허가 건물인지 확인 - 토지이용계획 확인서
– 건축이 가능한 용도지역인지, 건폐율·용적률 확인 - 등기부등본
– 소유자 본인 여부 확인 (공동소유일 경우 동의서 필요) - 현장 사진
– 정면, 측면, 후면, 실내 구조, 지붕 상태 등 - 간단한 리모델링 구상 메모
– 몇 평 정도 사용할지, 어떤 용도로 쓸지, 어떤 분위기를 원하는지 요약
이 자료들이 갖춰지면 건축사는 공간 활용 가능성, 구조 변경 필요성, 건축법상 허용 범위를 빠르게 판단할 수 있다.
또한 상담 초기부터 “내가 정확한 정보를 갖고 있는 사용자”라는 인상을 주게 되면, 협업 파트너로서의 존중도 올라가고
협의가 수월해진다.
폐가 리모델링에 적합한 건축사는 따로 있다
건축사는 많지만, 폐가 리모델링에 맞는 건축사는 생각보다 많지 않다. 신축 위주의 설계만 해온 건축사는 노후된 구조,
불완전한 대지, 비정형 건물에 익숙하지 않아 초반부터 설계 방향이 엇나갈 수 있다.
적합한 건축사를 고르는 기준
- 리모델링 경험 보유 여부
– 폐가 또는 오래된 건축물 리모델링 프로젝트를 실제로 진행한 적 있는지 확인해야 한다. - 지역 현장 경험
– 대상 폐가가 위치한 시·군·구에 익숙한 건축사라면 해당 지자체의 허가 조건, 조례, 관행 등을 파악하고 있어 협의가 수월하다. - 소규모 주택 설계 경험
– 소형 주택이나 단독주택 리모델링 경험이 있는 건축사가 예산 범위 내에서 효율적 공간 구성이 가능하다. - 직접 감리 혹은 공사 협업 가능 여부
– 설계만 하고 끝나는 건축사보다는, 공사 감리나 시공사 연계가 가능한 건축사가 후속 리스크를 줄인다.
실전 검색 방법
- 대한건축사협회 등록 검색 시스템 활용
- 지역 건축사 사무소 방문 및 포트폴리오 요청
- SNS/블로그에 리모델링 후기 올린 이용자 후기 참고
- “지역명 + 건축사 + 리모델링” 키워드로 직접 검색
단순히 “가까운 곳에 있어서” 혹은 “지인이 소개해줘서”라는 이유로 선택하기보단, 실무 경험과 폐가 프로젝트 이해도가
높은 건축사를 찾는 것이 핵심이다.
건축사와 계약할 때 반드시 확인해야 할 핵심 항목
건축사와의 계약은 단순히 “설계 몇 장” 받는 계약이 아니다.
설계는 건축의 시작일 뿐이며, 실제로는 공사 허가, 인허가 서류, 감리, 시공 대응 등 복합적인 역할이 함께 진행된다.
계약 전에 반드시 확인하고 문서화해야 할 항목은 다음과 같다.
건축사 계약서 체크리스트
| 설계 범위 | 기본 설계만 포함인지, 구조도/전기/급배수 포함인지 |
| 인허가 대행 여부 | 건축신고 또는 허가를 건축사가 직접 대행하는지 |
| 감리 포함 여부 | 공사 중 구조적 확인 및 시공사 대응이 가능한지 |
| 수정 횟수 | 설계안 수정은 몇 회까지 가능한지 |
| 계약 해지 조건 | 중도 해지 시 위약금, 환불 규정 등 |
| 설계비 지불 방식 | 착수금/중도금/잔금의 비율과 시점 |
일반적인 설계비 범위
- 간단한 리모델링(50㎡ 이하): 150~300만 원
- 용도 변경 포함 중규모 설계: 300~700만 원
- 구조 변경/증축 포함: 700만 원 이상
건축사는 감정이 아닌 계약으로 움직이는 전문가다.
계약서를 쓰지 않거나, 내용이 불명확한 경우 나중에 생기는 분쟁에서 건축사의 법적 책임을 묻기 어렵다.
꼭 계약서 작성 전 초안 요청, 이메일로 주고받은 내용 보관, 서면 합의 없이 절대 진행하지 않기가 기본 원칙이다.
건축사와 좋은 관계를 유지하며 프로젝트를 성공시키는 법
폐가 리모델링은 공정도 길고, 상황도 변수도 많다.
그래서 건축사와의 협업이 한두 번의 설계로 끝나는 일이 아니라, 수개월 간의 동행이라는 점을 반드시 인식해야 한다.
건축사와의 원활한 협업을 위한 팁
- 의사결정의 기준을 명확히 전달
– 감성, 예산, 실용성 중 무엇을 가장 중시하는지 미리 알려주면 설계 방향이 분명해진다. - 의심보다는 질문 중심의 커뮤니케이션 유지
– “왜 그렇게 하셨어요?”보단 “이렇게 하면 어떤 장단점이 있을까요?”라는 질문이 더 원활한 협업을 만든다. - 설계 초안 확인 시, 구체적인 피드백 제공
– “마음에 안 들어요”보단 “이 동선은 불편할 것 같고, 창 방향은 서향이었으면 좋겠어요”처럼 의견을 구체화한다. - 불가피한 예산 초과, 변경 요청에 유연하게 대응
– 구조 보강, 법적 조건 반영 등은 설계 중간에 새로 추가되는 경우가 많으므로 일정 유연성을 가져야 한다.
건축사는 리모델링을 ‘당신만큼’ 중요하게 생각하지는 않지만,
좋은 커뮤니케이션과 신뢰 관계가 형성되면 그들도 당신의 프로젝트를 진심으로 대하게 된다.
최종 요약
폐가 리모델링에서 건축사 선택과 협업은 성공과 실패를 가르는 핵심이다.
설계를 어떻게 하느냐보다, 누구와 어떻게 진행하느냐가 훨씬 더 중요하다.
- 리모델링 경험과 지역 이해도가 높은 건축사를 찾자
- 상담 전 필요한 서류와 자료를 사전에 준비하자
- 계약은 ‘설계+허가+감리’ 범위를 명확히 문서화하자
- 건축사와의 관계는 정보 공유와 신뢰를 바탕으로 유지하자
“건축사 잘 만났더니 리모델링이 편했다”는 이야기는 우연이 아니다.
철저한 준비와 기준 있는 선택만이 리모델링의 절반을 미리 성공시키는 가장 확실한 방법이다.